Prodaja nasleđene nekretnine iz inostranstva: šta mora da se završi pre prodaje

Nasleđenu nekretninu u Srbiji možete prodati iz inostranstva preko punomoćnika, a ugovor o prodaji mora da potvrdi (solemnizuje) javni beležnik (čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti – ZPN). Pre ugovora se po pravilu završavaju ostavinski postupak i upis u katastar; pri prodaji prodavac duguje porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% (čl. 25 i 30 Zakona o porezima na imovinu – ZPI), dok se porez na kapitalni dobitak ne plaća ako ste nekretninu stekli nasleđem u prvom naslednom redu (čl. 72a st. 1 tač. 1 Zakona o porezu na dohodak građana – ZPDG).

Kako se iz inostranstva učestvuje u ostavinskom postupku, objašnjeno je u tekstu naslednik u inostranstvu, a kako se overava punomoćje za prodaju – u tekstu o punomoćju iz inostranstva.

Šta propisuje zakon

„Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.“

čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti — zvanični tekst

„Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava…“

čl. 25 st. 1 Zakona o porezima na imovinu — zvanični tekst

Solemnizacija znači da javni beležnik strankama u svom prisustvu pročita ispravu, one izjave da u svemu odgovara njihovoj volji i svojeručno je potpišu (čl. 93a st. 2 Zakona o javnom beležništvu – ZJB).

Porez na prenos duguje prodavac. Ugovorom se može predvideti da ga plati kupac, ali kupac tada za plaćanje solidarno jemči, a poreski obveznik ostaje prodavac (čl. 42 st. 2 ZPI; informator Poreske uprave „Porez na prenos apsolutnih prava kod prometa nepokretnosti“, oktobar 2025).

Rešenje o nasleđivanju i upis u katastar

Naslednik zaostavštinu stiče po sili zakona u trenutku smrti ostavioca (čl. 212 Zakona o nasleđivanju – ZON), ali u katastru ostaje upisan ostavilac dok se ne sprovede upis na osnovu rešenja o nasleđivanju. Kupac pravo svojine stiče upisom u javnu knjigu (čl. 33 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa – ZOSPO), pa se ugovor po pravilu zaključuje pošto je naslednik upisan.

Zahtev za upis ne podnosite sami: javni beležnik ispravu dostavlja katastru u roku od 24 časa od izvršnosti odluke, a sud u roku od tri radna dana od izvršnosti (čl. 23 st. 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture – ZPUK). Po dostavi katastar donosi rešenje u roku od pet radnih dana (čl. 36 st. 1 ZPUK), a taksu za upis po službenoj dužnosti plaća lice u čiju korist se upis vrši (čl. 30 st. 1 ZPUK). Stranac se upisuje sa identifikacionim brojem iz važeće putne isprave umesto JMBG (čl. 6 st. 2 ZPUK).

Ako nekretninu nasleđujete sa još nekim

Više naslednika postaju suvlasnici. Svaki može da raspolaže svojim delom bez saglasnosti ostalih (čl. 14 ZOSPO), ali ga pre prodaje mora ponuditi ostalim suvlasnicima (čl. 5 st. 1 ZPN). Ponuda je pismena i sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, a suvlasnik se o njoj pismeno izjašnjava u roku od 15 dana od prijema (čl. 7 ZPN). Ako je ne prihvati, deo se može prodati drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima (čl. 8 ZPN).

Suvlasnik kome deo nije ponuđen može tužbom tražiti da se ugovor o prodaji oglasi bez dejstva, u roku od 30 dana od kada je saznao za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od zaključenja ugovora (čl. 10 st. 2 ZPN). Za prodaju cele nepokretnosti potrebna je saglasnost svih suvlasnika (čl. 15 st. 2 ZOSPO).

Imovina koju supružnik u toku braka stekne nasleđem njegova je posebna imovina (čl. 168 Porodičnog zakona). Ako javni beležnik ipak zatraži izjavu supružnika o posebnoj imovini, Ambasada Srbije u Beču, na primer, takvu izjavu sačinjava u formi potvrđene isprave.

Ugovor kod javnog beležnika kada ste u inostranstvu

Ambasada ili konzulat Srbije ugovor o prometu nepokretnosti ne može da overi (Ministarstvo spoljnih poslova, „Overa dokumenata“). Iz inostranstva zato prodajete preko punomoćnika sa posebnim ovlašćenjem za prodaju (čl. 91 st. 3 Zakona o obligacionim odnosima – ZOO), čiji potpis na punomoćju mora biti overen (čl. 90 st. 2 ZOO); punomoćnik ugovor potpisuje u vaše ime, a javni beležnik proverava njegovo ovlašćenje.

Posle potvrđivanja javni beležnik ugovor dostavlja katastru u roku od 24 časa (čl. 23 st. 5 ZPUK), radi upisa kupca, i dostavlja podatke Poreskoj upravi radi utvrđivanja poreza na prenos (informator Poreske uprave, oktobar 2025).

Porezi pri prodaji nasleđene nekretnine

Pri prodaji nastaju porez na prenos apsolutnih prava i, ako nema izuzetka, porez na kapitalni dobitak. Porez na nasleđe vezan je za samo nasleđivanje i opisan je u tekstu o porezu na nasleđe kada naslednik živi u inostranstvu; ko spada u koji nasledni red, objašnjeno je u vodiču o nasleđivanju u Srbiji.

Porez na prenos apsolutnih prava

Stopa je 2,5% (čl. 30 ZPI), a osnovica je ugovorena cena, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti (čl. 27 ZPI). Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora (čl. 29 ZPI). Kada ugovor potvrdi javni beležnik, prodavac ne podnosi poresku prijavu, a porez plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja Poreske uprave (informator Poreske uprave, oktobar 2025).

Porez na kapitalni dobitak

Kapitalni dobitak je pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene, a oporezuje se po stopi od 15% (informator Poreske uprave „Porez na kapitalni dobitak kod prenosa stvarnih prava na nepokretnostima“, mart 2025). Kapitalnim dobitkom se ne smatra razlika nastala prodajom:

• nepokretnosti stečene nasleđem u prvom naslednom redu, koji čine ostaviočevi potomci i bračni drug (čl. 72a st. 1 tač. 1 ZPDG);
• nepokretnosti koju ste pre prodaje imali u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina (čl. 72a st. 1 tač. 5 ZPDG);
• kada se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji (čl. 72a st. 1 tač. 2 ZPDG).

Ako ste nasledili kao naslednik drugog ili daljeg reda, na primer od brata ili tetke, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je ostavilac stekao nepokretnost (čl. 75 st. 1 ZPDG). Prema Poreskoj upravi, rok od deset godina računa se od dana kada ste vi stekli nepokretnost.

Poresku prijavu za kapitalni dobitak podnosi prodavac u roku od 30 dana od ostvarivanja prihoda, elektronski preko portala ePorezi (informator Poreske uprave, mart 2025). I nerezident plaća porez na dohodak ostvaren na teritoriji Srbije (čl. 8 ZPDG), a način oporezivanja zavisi i od toga da li Srbija sa državom vaše rezidentnosti ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja (informator Poreske uprave, mart 2025).

Poreski punomoćnik nerezidenta

Nerezident koji u Srbiji ostvaruje prihode dužan je da u roku od deset dana od početka ostvarivanja prihoda obavesti Poresku upravu o svom poreskom punomoćniku (čl. 14 st. 2 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji – ZPPPA); Poreska uprava ovu obavezu navodi i za prodavca nerezidenta kod poreza na prenos. Poreski rezident Srbije je lice koje u Srbiji ima prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa, ili u njoj boravi 183 ili više dana u periodu od 12 meseci (čl. 7 ZPDG).

Kako se prima novac od prodaje?

Plaćanje po osnovu prodaje nepokretnosti može se u Srbiji vršiti i u devizama, a ne samo u dinarima (čl. 34 st. 2 tač. 5 Zakona o deviznom poslovanju – ZDP). Ugovor određuje na koji račun kupac plaća cenu; ako novac ne treba da prima punomoćnik, to se navodi i u punomoćju.

Po deviznim propisima fizičko lice koje ima boravak u inostranstvu duži od godinu dana nije rezident, iako ima prebivalište u Srbiji (čl. 2 ZDP). Prenos sredstava u inostranstvo sa štednog deviznog i dinarskog računa nerezidenta kod banke u Srbiji vrši se slobodno (čl. 29 ZDP).

Rokovi

Postupak korak po korak

1. Završite ostavinski postupak i sačekajte da rešenje o nasleđivanju postane pravnosnažno (kako teče ostavinska rasprava).
2. Proverite u katastru da li ste upisani; rešenje se katastru dostavlja po službenoj dužnosti (čl. 23 st. 5 ZPUK).
3. Ako niste oslobođeni poreza na nasleđe, platite ga po rešenju Poreske uprave.
4. Ako je naslednika više, dogovorite prodaju cele nepokretnosti ili pismeno ponudite svoj deo ostalim suvlasnicima (čl. 5 i 7 ZPN).
5. Dajte punomoćje sa posebnim ovlašćenjem za prodaju i overite potpis u ambasadi, konzulatu ili kod notara uz apostil.
6. Punomoćnik i kupac zaključuju ugovor kod javnog beležnika, koji ga potvrđuje i dostavlja katastru i Poreskoj upravi.
7. Kupac plaća cenu na račun određen ugovorom.
8. Platite porez na prenos po rešenju Poreske uprave i, ako nema izuzetka, u roku od 30 dana podnesite prijavu za porez na kapitalni dobitak.
9. Kao nerezident, u roku od deset dana obavestite Poresku upravu o poreskom punomoćniku (čl. 14 st. 2 ZPPPA).

Potrebna dokumenta

• Rešenje o nasleđivanju sa potvrdom pravnosnažnosti.
• Izvod iz lista nepokretnosti kao dokaz upisa.
• Overeno punomoćje za prodaju, sa apostilom i prevodom ako ga je overio strani notar.
• Lična isprava punomoćnika i podaci iz vaše lične isprave; za strane državljane putna isprava.
• Dokaz o pismenoj ponudi ostalim suvlasnicima ili njihova saglasnost za prodaju cele nepokretnosti.
• Izjava supružnika o posebnoj imovini, ako je javni beležnik traži.
• Dokaz o ceni po kojoj je ostavilac stekao nepokretnost, ako porez na kapitalni dobitak nije isključen.
• Podaci o računu na koji se uplaćuje cena.

Troškovi

• Nagrada javnog beležnika za potvrđivanje ugovora – po Javnobeležničkoj tarifi (tarifni broj 9); zavisi od vrednosti ugovora.
• Taksa za upis u katastar – plaća lice u čiju korist se upis vrši (čl. 30 st. 1 ZPUK).
• Porez na prenos apsolutnih prava – 2,5% od ugovorene cene, ne niže od tržišne vrednosti; obveznik je prodavac (čl. 25, 27 i 30 ZPI).
• Porez na kapitalni dobitak – 15% na razliku između prodajne i nabavne cene, osim u slučajevima iz čl. 72a ZPDG.
• Porez na nasleđe – ne plaćaju ga naslednici prvog naslednog reda, supružnik i roditelji ostavioca; ostali plaćaju 1,5% ili 2,5% (čl. 19 i 21 ZPI).
• Punomoćje iz inostranstva – konzularna taksa ili nagrada stranog notara, apostil i prevod.
• Nagrada advokata, ako ga angažujete – po Tarifi o nagradama i naknadama troškova za rad advokata; zavisi od vrste posla, vrednosti nepokretnosti i broja radnji.
• Ako dođe do spora među suvlasnicima – stranka koja u celini izgubi parnicu dužna je da protivnoj stranci naknadi troškove (čl. 153 st. 1 Zakona o parničnom postupku).

Česta pitanja

Da li plaćam porez na kapitalnu dobit kada prodam nasleđeni stan?

Ne plaćate ako ste stan nasledili u prvom naslednom redu ili ako ste ga pre prodaje imali u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina (čl. 72a ZPDG). U ostalim slučajevima porez je 15% na razliku između prodajne cene i cene po kojoj je ostavilac stekao stan (čl. 75 ZPDG; informator Poreske uprave, mart 2025).

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava kod prodaje nasleđenog stana?

Prodavac, po stopi od 2,5% (čl. 25 i 30 ZPI). Ugovorom se može predvideti da porez plati kupac, ali on tada samo solidarno jemči, a obveznik ostaje prodavac (čl. 42 ZPI).

Mogu li da prodam nasleđeni stan dok živim u inostranstvu?

Možete, preko punomoćnika, jer je za punomoćje dovoljan overen potpis (čl. 90 st. 2 ZOO). Ugovor potvrđuje javni beležnik u Srbiji (čl. 4 ZPN), a punomoćnik ga potpisuje u vaše ime.

Da li mi treba saglasnost ostalih naslednika za prodaju?

Za prodaju svog dela ne treba, ali ga morate prvo pismeno ponuditi ostalim suvlasnicima (čl. 14 ZOSPO; čl. 5 i 7 ZPN). Za prodaju cele nepokretnosti potrebna je saglasnost svih suvlasnika (čl. 15 ZOSPO).

Mogu li novac od prodaje da prebacim u inostranstvo?

Prenos sredstava u inostranstvo sa štednog deviznog i dinarskog računa nerezidenta kod banke u Srbiji vrši se slobodno (čl. 29 ZDP). Kupac cenu može da plati i u devizama (čl. 34 ZDP).

Da li kao nerezident moram da imam poreskog punomoćnika?

Nerezident koji u Srbiji ostvaruje prihode dužan je da u roku od deset dana obavesti Poresku upravu o svom poreskom punomoćniku (čl. 14 st. 2 ZPPPA). Poreska uprava ovu obavezu navodi i za prodavca nerezidenta.